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杭州房价走势最新消息 一篇文章了解杭州房价的秘密!2020-2024年新一轮疫情

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如果遗憾错过了上一轮京沪广深的暴涨,那么一定要抓住最后1-2轮的机会,一定要果断。

对于房地产投资领域,杭州必须被视为“高性能股”,尤其是在新一轮的城市竞争和存量竞争中。

2019年,杭州常住人口增加55.4万人,也是自2016年以来连续4年大幅增长。人口增长的背后是全市产业、治理、环境、商业的综合实力。人口水平的杭州迎来了一个新时代。俗话说,杭州将成为继北京、上海、广州、深圳之后的“中国第五城市”。

大专学历(35周岁以下),缴纳社保1个月,即可在杭州落户。近两年杭州对人才的渴求和宽松的门槛已经超越了他们:

对于本科生,来了就有工资,最低1万元,每年有1万元的租房补贴。也就是说,一个本科生可以从杭州市政府那里拿到7万元!高层次人才住房补贴高达800万!

不过,目前杭州的房价仍被人为打压。与上海、深圳等一线城市4万至5万/平方米(郊区)的水平相比,杭州同样面积仅为2万至3万/平方米。有发展的动力和空间。

要知道,10年前,甚至20年前,杭州在全国房价排行榜上都位列前三甚至前列。杭州的复兴能否带来房价的复兴?

有人说,现在我们已经进入了有房无炒的时代。有人说,新增人口逐年下降,房屋供大于求,房地产投资日趋下降。

本文要说的是,下一轮房地产财富效应将在2021-2024年的档期。杭州的房价被低估了一个层次。如果有一定条件,就应该优先考虑杭州,布局杭州。

来自 554,000 人口的有效需求

一个城市房价飞涨的时期,往往伴随着上海、深圳、北京等大量人群的进入。或将被重写。

浙江省统计局最新数据显示,2019年杭州市人口从2018年底的980.6万人快速增长至1036万人,净增55.4万人。

2019年,浙江全省新增人口供给113万人,其中近一半在杭州。放眼全国,杭州的55.4万人口与目前深圳、广州的人口流入量不相上下。随着时间的推移,他们能否超越他们,就不得而知了。

那么这55.4万新增常住居民能带来多少有效购买力呢?它会对 楼市 产生多大的影响?

我们先来看看这个新人口的构成:

据杭州市常住人口公开统计,0-14岁人口占12.9%,65岁及以上人口占12.8%,15-64岁人口占74.3%。

粗略估计,在净增加的55.4万人中,不包括新生儿和儿童以及来城抚养孩子的老人,剩余的潜在购房者约占70%,即约38.7万人。

如果考虑到这38.7万人中,有一些年轻人会结成一对,也就是说一对夫妇只会买一套套房,再加上缴纳社保或逐渐安家的时间过程,会有30%的优惠率,相当于有效购买力为38.7 * 0.7 = 270,000,对应270,000台/年的采购需求。

那么,这种购买力能否支撑未来房价的上涨动力呢?

要回答这个问题,首先要弄清楚杭州近期的年度住房供求情况,以及具体的成交量。

先看二手房:

据统计,2019年杭州共售出8.06万套二手房,比去年同期的7.24万套增长11.33%

我们也查了很久的资料,放在一起,大概是这样的

2019年80,600套

2018年7.24万套

2017年9.09万套

2016 年 115,000 台

那么新房住宅,每年的交易量是多少?2019年全年杭州(十区)共销售10.09万套,环比下降0.96%,成交均价27962元/㎡,环比增长7.78% -月。

如果从更长的时间段来统计,杭州新房最近4年的交易量是这样的

2019年100,900套

2018年10.19万套

2017年11.74万套

2016年15.77万套

也就是说,近年来杭州二手房年成交量为8万套,住宅新房成交量在10万套左右。房屋成交量合计18万套!

价格是一个逐渐向上的过程,2019年创下新高,全年涨幅在8%左右。这表明市场需求强劲,推动房价上涨。

事实是,每年27万套的有效住房需求正在支撑杭州的房价,还有9万套/年尚未上车的潜在缺口。供需决定价格。如果每年都有大量刚需和自住需求涌入,杭州房价很难涨!

但是,这里还有另一个变量,即新增供应。

众所周知,2018-2019年杭州土地出让金连续两年位居全国第一。其中,2019年杭州市区住宅用地成交138宗,可建面积1608.8万平方米。

如果平均套数为100平方米,新房实际新增供应量约为16万套。如果2年进入市场,即8万套/年,符合9万套/年的潜在需求。领带。

宽松的落户政策保证了人口基数和净增,而严格的限购政策缓慢释放了外国人的优质购买力,加上充足的土地供应,构成了供需平衡和相对健康的楼市。

经济进入上行通道,房价被低估

这次疫情再次将浙江推向了全国视野。

到目前为止杭州房价走势最新消息,这位“优等生”仅因新冠病例死亡一例。

在此期间,浙江主动接收包括武汉旅客在内的新加坡返程航班,不仅派出大批医疗队赴湖北,还捐赠物资和“捐助者”,如新上任的李兰娟院士。湖北省委应勇,河南省“硬核”省长。等等,他们也是浙江人。

浙江是对湖北捐款最多的企业之一。

阿里巴巴宣布设立10亿元医疗物资供应专项资金,海外直采将发往武汉和湖北医院。

娃哈哈集团向杭州市红十字会捐款1000万元。

传化集团为疫情防控捐赠现金和物资3000万元。

1月29日,网易宣布追加捐款1亿元。

吉利集团与李书福公益基金会设立2亿元专项基金,助力疫情防控。

正泰集团在全球采购了超过100万美元的医用防护材料。同时,旗下子公司为武汉火神山、雷神山医院提供配套产品。

浙江也是外地人人外出打工的目的地。为了尽快复工投产,浙江各地可谓不惜一切代价接人“回家”:

杭州:高铁由政府买单!

嘉善:飞机是政府出钱的!

海宁:引导企业包车、包机、包专列,新老员工返岗,政府承担2/3通行费。

义乌:政府出钱组织专车专车专车!

湖州:拿1亿奖励企业复工复产!

宁波:多一个工人补500元!

在不少省份仍处于恐慌状态的同时,浙江却一直在抢人赶人复工,从而获得了30多天没有对手的自由发展期!

此外,在疫情防控方面,浙江率先实施“一图一码一指标”治理办法。

“一图”,疫情图,五种颜色分级,一目了然。“一码”即健康码,分为绿码、黄码、红码三种二维码。绿码的可以自由流动,红码和黄码的需要隔离。“一个指标”建立了各市县的疫情防控KPI进行考核。

正如网友评论:“浙江自己管好疫情,派人驰援武汉,抓空投,研发病毒疫苗,可谓是攻守兼备的教练和球员。”

有人可能会说,这都是因为浙江有钱。但如果你问自己为什么有钱,你会发现,自强这个词还是离不开的。要知道,以前浙江无论是资源禀赋、家庭背景还是国家政策,都是相当薄弱的。

浙江人凭借智慧和勤奋,成就了今天的浙江。可以说,近两年,杭州、宁波、嘉兴、嘉善等浙江城市站在了经济发展的风口浪尖。

019年浙江省经济增速为6.8%,远高于广东、江苏、北京、上海、山东等经济强省(市)。

最终的经济产值也可以说明问题。2019年,浙江省GDP排名全国第四,位列全国前31个省市。

当然,浙江省的整体成绩如此骄人,省会城市自然会成为经济引擎和火车头。杭州成为浙江诸城的“一哥”。

杭州这座城市的号召力一直在线。

突如其来的疫情,反映了一个城市的综合素质和管理水平。

武汉作为中部特大城市,人口基数略高于杭州,两者的GDP总量都在万亿左右。

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不同的是,与浙江几个城市的GDP阶梯式分布不同,武汉的GDP总量在湖北省中脱颖而出,遥遥领先于全省其他城市。

武汉作为全省之力打造的省会城市,无论是城市的底蕴和愿景、机制的灵活性还是管理水平,都始终不同于杭州这样内生力量缓慢发展的城市。

换句话说,自体造血最终比输血更可行。

这背后,是杭州遍地开花的产业规划。

互联网、电子商务、智能制造、文化创意产业等创新产业正逐步从东向西、从南向北蔓延。

还有成熟的城市设施,让这里的生活更加便捷。

例如,以亚运为核心的地铁建设如火如荼,预计2020年开通8条地铁线路,包括1号线三期、5号线、6号线、7号线、9号线、16号线、杭州府城城际铁路和杭绍城际铁路。

城市发展和地铁线路齐头并进。一个明显的好处是,许多原本沉寂的行业可以迅速振兴。

至于以西湖、京杭大运河、良渚遗址等为代表的文化遗产,用语言来形容有些苍白,但至少有很多像我这样的人热爱这座城市。

再来看看杭州的房价,目前在全国排名第八,低于厦门、三亚、广州,甚至南京。由于限价,很多20,000-30,000/sqm/㎡的行业都能拿到不错的价格楼盘。

如果时间倒退10年、15年,当时的杭州房价可以说是最好的,敢与北上广深相提并论,甚至位居全国第一。

下图是新房2019年12月住宅价格分布,部分板块还有前缀,而均价仍有相当大的比例在2万多,大约3-40%。

也就是说,同样的地段,在上海松江青浦等郊区新城买的,大概均价4-50,000/㎡,总价3.6-450万(按90㎡计),首付门槛(3.5%)120-150万。

在杭州良渚、未来科技城等区域,均价价格为27000-33000/平方米,总价270万,首付门槛(30%)为80万,即400,000-700,000 少。

更重要的是,随着行业的发展和人口的涌入,房价低的地方更容易赶上,投资的增幅和回报也更大。

2020-2024年或将迎来新一轮暴涨

目前,我国自上而下已经默认人才政策是重中之重,甚至压倒了包括楼市在内的所有政策因素,城市对人才的渴求达到了历史高峰。

再把两年二孩放行、户籍政策放行、出生率、城市群规划等人口政策联系起来。我似乎看到了中国人口的第二次机会红利,这又是一个楼市具有巨大变革效应的,对个人财富的影响也是至关重要的。

从1949年到2020年,中国人口发生了巨大的“迁移变化”。迄今为止,中国有两个主要的红利期。

第一波红利期,1990年代,邓恭发表南巡演说后,出海创业。

2018年开始的第二波红利期,是城市群建设和人口争夺战。

现在,我们正处于第二波分红的开始。

随着我们社会的飞速发展,过去限制人口流动的迁移成本、信息成本等主要因素发生了很大变化,甚至可以说天变了。

现在是航天高铁时代,一天之内横穿中国。高铁就像一条大动脉贯穿中国,人口在这个框架内快速穿梭杭州房价走势最新消息,就像血液一样。

数据显示,截至2019年底,中国铁路总里程超过13.9万公里,其中高铁里程达到3.5万公里,成为世界上高铁最发达的国家。

另一个是信息成本。在当今互联网时代,想了解一座城市,动动手指。千里之外的城市发生的事情,马上就能听到。

综上所述,当下我们正站在中国人口大迁移时代的风口浪尖,给个人带来的力量、影响力和财富机会,远比30年前的第一波来得猛烈。

说白了,这波机遇的本质就是“城市群+人之战”。

而且,这一波中国人口迁移的规模将远超历史上任何一个阶段,将创造无数的财富机会,带来城市格局的巨大变化。

在城市群强省会战略下,城市投资将更加集中。

未来,在三四线城市中,除了核心城市和区域大力推动的省会城市的产业外溢外,其他三四线城市很可能被引流。就像安徽和湖北一样,你会发现其他的小城市都是为合肥和武汉服务的,合肥甚至有“一省一市合一”的说法。

对个人财富的影响主要体现在房地产升值,其次是个人发展(创业和工作)。

你可以看看上面的表格。房价涨幅高的城市是人口流入量大的城市,其中不少是实力雄厚的省会城市。杭州也不例外。

以深圳为例,为什么现在一反常态地逆势上涨?

2014年至2018年,深圳人口流入加速,常住人口增加255万人。很大一部分人是带着家里六个钱包入市的,相当于国民财富定向流入深圳楼市。尤其是2018年,深圳人口流入61.99万人,对住房的需求非常直接。

因此,在关注城市房价的同时,必须把人口流入的趋势放在首位。

说到这里,有人会说,现在新生人数锐减,以后还会有房子过剩。谁将接管?失去上行动力。

的确,现在生活压力很大,很多人都不愿意生孩子,而且这几年新生儿的数量有所下降,但即便如此,中国也一定会出现一波房价,绝对没有2015年那么壮观-2019,却足以改变一些人的命运。

下图是新中国成立以来从1949年到2018年的出生人口统计数据。

有几个重要的历史节点:

1971年,中国开始实施计划生育。

1976年,重要时刻(大家去查)结束,人口骤减。

1980年实行独生子女政策。

1998, 2008, 金融危机

2010年,80后进入生育期

2016年国家正式实施全面二孩政策

我们以平均30岁为生育年龄,大学5年后,即27岁开始买房,对这些数据进行分析。

我们发现,中国人口出生高峰是在1987年,被称为中国第二次婴儿潮,达到2508万人;27年后,2014年,进入了买房时代。

1992-1993年的婴儿潮结束,出生人口开始逐步下滑(注意不是立竿见影的,也不是断崖式的),27年后,2019年买房-2020 年。

所以你明白为什么2015年到2019年,在这个房地产周期,会有这么大的房价需求。就是因为他们正好赶上中国历史上最强的婴儿潮,而这些婴儿刚满27岁就可以买房了。

接下来,从1993年到1997年,虽然婴儿潮结束了,但中国人口仍然保持了一定的高增长,平均出生人口超过2000万。直到 1998 年,人口才开始迅速下降(降至 2000 万以下),每年减少 100 万。

请注意,1992年至1997年每年2000万人的增长率,肯定会积累一大波购房需求。这在27年后,也就是2020年到2024年,肯定会有所动作。因此,在2024年之前,会出现一波房价高潮。虽然不如2015-2018年,但足以改变一些人的命运。

很多人说,现在房子够了,孩子可以继承父母的房子,不用再买了。

我们来分析一下,其实中国直到1998年才进行了房改,结束了福利房分配。2003年以来,房地产格局开启,迎来第一波买房潮。27岁,2003年买房的人现在44岁。

44岁中年了,怎么给孩子一套房子继承?如果有人跟我争论,过去的人不可能在27岁的时候买房,那么如果时间错了10年,就不可能出现大规模的继承现象。

所以综上所述,在中国买房还是有一定红利的,但是经过政策和经济的调整,买房的节奏会人为的提前或者延迟。

反过来,让我们看看杭州。

近年来杭州的人口增长速度分为两个两极分化阶段:

第一阶段是2011年至2014年,杭州常住人口仅分别增加了3.76万人、6.4万人、4.2万人、4.8万人。

这也是杭州失落的岁月楼市。2010年超越上海,每月排名全国第一均价。促销、折扣和降价已成为常态。破产的谣言和消息也很常见。

下沙、萧山、老鱼行、仙林、九宝等板块的投资大潮崩盘。最夸张的促销折扣一度低至50%。即便是像奥体这样的地方,当年也深陷价格泥潭,翻身无望。

从那时起,2015年就成为杭州这座城市的分水岭。G20峰会和亚运会的消息,就像助推器一样,给了杭州足够的信心,人口低增长的尴尬局面终于被打破。

2015年,杭州常住人口猛增12.6万人,2016年达到17万人,2017年达到28万人,2018年达到33.8万人。总人口达到980.6万人,逼近千万大关。

如今,2019年新增人口55.4万,直接帮助杭州达到了千万人口的高水平。之后,杭州将成为中国最好的城市,向着世界名城的目标大步迈进。

因此,在下一波“强省城+抢人”的时代,谁能抓住机遇,谁就能抓住红利。这第二波红利很可能就是最终的城镇化红利!

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