2023年上半年，在全国楼市政策宽松的环境下，杭州市场展现出复苏的势头，但土地、新房、二手房市场复苏表现截然不同。土地市场持续高热，吸引外来企业不断，而新房、二手房市场则高开平走，复苏持续力不及预期，下文将具体盘点2023年上半年杭州房地产市场表现。
楼市政策：按区施策，精准松绑，政策基调延续宽松
杭州政策盘点：按区松绑政策精准，优化限购门槛、加强购房补贴助力需求入市
2023年上半年，杭州楼市政策延续放松趋势，且放松更加精细化，从往年的"因城施策"基本过渡到"按区施策、一区一策"方向，主要内容围绕差异化限购范围调整、购房补贴、放松落户门槛等。
限购范围进一步收缩，上半年临平、萧山、余杭、钱塘4区的部分下属街道放松限购，调整后，杭州市限购低门槛区域由2区扩容至临安、富阳、临平、钱塘4区。
临安购房补贴力度加大，拱墅补贴针对"双百"企业人才。上半年拱墅、临安相继出台购房补贴政策，相比之下临安政策惠及面更广、力度更大，例如补贴新房总价的1.5%、本科学历购房补贴10万等。而拱墅区政策针对企业人才，惠及面相对有限。
土地市场：民企份额超七成，土拍热度持续高涨
上半年，杭州市区涉宅用地出让金回归全国第一，土拍市场保持高热，走出独立行情。1-6月累计成交66幅地块，总出让建面534.2万方，揽金953.4亿元，虽然整体规模处于相对低位，但土拍热度高昂，封顶摇号地块占比高达62%，平均溢价率9.3%低位回升。
宅地成交：出让金回归全国第一，土拍热度提升明显
对比全国土拍市场，杭州活跃度较高，上半年经营性用地出让金额仅次于北京，位居全国第二，但涉宅用地出让金953亿元回归全国第一，领先北京95亿元。出让规模触底回升，但同比2022上半年仍有明显降幅，上半年成交建面534.2万方，同比下跌41%，处于近几年相对低位。土拍热度提升明显，上半年平均溢价率9.3%，环、同比均有超3.4个百分点的提升。
集中供地：供地节奏小步快跑，低密供应大幅增加，土拍持续高热
上半年共完成7次中供地(2022年五批次于2023年完成出让)，合计出让涉宅用地66宗。上半年供地节奏明显加快，且每次供地量少质优，土拍热度逐步攀升，具体呈现以下特征：
特征1：供地节奏多频少量，每月拍地成常态
自2022年12月自然资源部发布《规范住宅用地信息公开工作》通知后，杭州先后公布2次供地清单，供地频次明显提速，上半年完成7次土地出让，普遍保持每月一拍地的节奏，平均每批成交10幅地块、80万方规划建面，对比2022年同期(一、二批次平均52幅、454万方)，每批次供地规模缩量明显。
特征2：土拍市场持续高热，超六成地块触顶摇号
各批次封顶摇号占比普遍超过60%，尤其是第五批次，最高80%的地块均达到溢价上限，竞争极其激烈，从参与摇号的企业数量看，各批次平均153家，第五批次江湾新城地块吸引70家企业摇号，该地块中签率低至1.42%。
杭州土拍的火热，一方面是市场韧性较强所致，相对于其他二线城市，杭州新房去化有保障;另一方面，浙江民企活跃，企业投资策略多样，即使边缘地块同样能匹配适合拿地的企业。同时，亚运会不停工停产政策的落地，充分展现政府政策制定的灵活性，帮助企业排除顾虑。
特征3：低密地块大幅供应，近郊城区未来产品趋改善化
容积率低于2.0的低密地块供应大幅提升，占比高达52%，其中容积率1-1.5地块出让幅数占比27.3%，容积率1.5-2的地块占比为24.2%，较2022年分别提升13.6、11.4个百分点。
从区域看，临平、萧山低密地块供应数量靠前，临安、西湖则100%为低密地块，此类区域未来产品或趋改善化，将迎合当下改善为主导的需求，增加购房者选择多样性。同时，企业可通过产品的提升，实现差异化竞争。
特征4：供地集中近郊城区，土拍热度蔓延至三、四圈层板块
上半年，杭州土拍集中余杭、临平等近郊城区，其次是核心区。土拍热度有向外蔓延趋势，老余杭、崇贤新城、中泰、闲林、新街等三、四圈层板块溢价率明显提升。
分区域看，近郊城区中，余杭出让建面114.8万方领跑全市，土地出让金198.8亿元，与上城区203.8亿元仅5亿之差。核心区拱墅拍地热度较低，平均溢价率4.1%、封顶摇号地块占比40%均落后，上半年出让5幅地块中，4幅地块因地段、商办类物业等问题，均以底价成交。
分板块看，奥体博览城、宁围、钱江世纪城、城东新城、江湾新城等核心或核心外溢第一圈层板块溢价率均超11.9%;老余杭、崇贤新城、一桥南、龙坞景区、中泰等三四圈层板块，或由于板块断供，或政府让利空间较大、或由于地块质量较好，也备受房企青睐，溢价率在11.5%以上;相对来说，锦城、青山湖科技城、新塘、银湖科技城等板块房企拿地意愿低，基本底价成交。
房企拿地：本土民企高度活跃，首次入杭企业不断
自2023年一批次，杭州本土民企拿地金额占比持续扩大，从一批次的38.9%增长至六批次79.2%，上半年合计占比达54.4%，若加上外来民企份额，民企对杭州上半年土地出让金贡献高达75.5%。
上半年拍地新面孔不断，吸引了南通神辉、中腾置业、南海雅置、国泰世纪等超11家外来房企首次入杭，加剧地块竞争难度，本土企业与外来企业拿地、开发策略呈现以下趋势：
深耕型企业被迫外围拿地，以稳固市占
例如滨江这类区域深耕型房企，被迫获取外围地块以保市场占有率。上半年滨江通过公开市场摘得12幅地块，其中仅4幅地块是摇号获取，7幅地块是通过低溢价或底价摘得。此类地块或位置偏远(如河庄、东湖等)，或可售货值较低(新塘、江干科技园地块均包含商办类物业)，房企关注度相对较低。
首次入杭企业积极寻求合作，借力品牌房企
首次入杭企业获地后通常选择合作开发，以分摊项目风险。在合作企业选择上，国央企更青睐同类型企业，例如北科建、南通神辉(南通市通州区控股)与招商合作，浙江交控与万科(混合所有制)合作，国央企对各类支出要求更严格、更规范，因此与同类型企业合作，更利于合作把控;而民企如浙江中顺、金汇世纪、国泰世纪等则更倾向于滨江、绿城等头部企业，品牌、产品力出众，合作更加灵活。
新房市场：市场"高开平走"，复苏持续力不足
2023年已走完半程，杭州楼市稳有余而不足，市场热度不及预期，周期内成交在3月短暂冲高后难以为继。此外，新房、二手房市场需求结构呈现出"截然不同"的特征：新房市场核心区改善项目仍维持较高热度，外围刚需热度开始下降;二手房市场则近郊刚需大盘主导需求，未来这种深度分化行情或将持续。
市场整体表现：市场仍处复苏通道，但供需两端稍显疲软，复苏不及预期
2023年上半年疫情放开，政策环境持续宽松，市场总体呈现复苏态势，上半年成交面积608.8万方，同比上涨63.6%，但环比2022年下半年，仍有3.1%的降幅。且供应规模受去年下半年供地收缩影响，环比下降18.9%，供应相对有限，未能支撑需求端持续扩大，因此市场复苏不足预期。
月度表现：3月止涨后成交走低，上半年先热后淡，持续力不足
上半年杭州市场呈现出先扬后抑、先热后淡的走势。2023年初受益于疫情管控全面解绑，加上降低利率、调控政策持续优化等外部利好因素刺激，购房者积压的需求集中释放，市场出现了久违的小阳春行情，成交量持续走高，尤其是3月申花、钱二、奥体、世纪城等热门板块房源供应不断，成交创21年9月以来最高峰。
但进入二季度，市场增长动能减弱，尤其是4月后期杭曜置地中心、馥香园等热门楼盘纷纷收官，核心圈供应青黄不接，后继乏力，5、6月份成交下滑显著。6月20日，5年期以上LPR下调了10BP，对市场情绪产生了一定积极效果，最后一周新房成交出现小幅翘尾，但实质性带动较为有限，房地产市场调整压力依然较大。