抓存量改造风口 目标三年500亿规模，北京万科背水一战的“6+X”转型计划中，第一条就是“曼哈顿计划”，又叫A计划（存量资产改造计划）。
三年多前，现任万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖从杭州万科调到北京万科，面对的是一场既温情又动荡的交接。
43亿元到200亿元的销售额跨越，在明星职业经理人毛大庆离职后，化作一把标尺丈量接棒人刘肖。摆在刘肖面前有两条路—继续将销售额做成抛物线，未来（可能）从当时的高处滑落；或把高点作为起点，二次创业，能力重构，重新面对市场。
刘肖选择了创新赛道，并发动了北京万科内部的创业大赛。彼时，跟随郁亮“珠峰行动”的那趟纽约曼哈顿考察之行，坚定了刘肖的决心。北京万科背水一战的“6+X”转型计划中，第一条就是“曼哈顿计划”，又叫A计划（存量资产改造计划）。
今年7月26日下午，久未露面的刘肖，现身北京万科时代中心。这个由北京十里堡原西单商场摇身而来的全新项目，正是刘肖A计划的首个落地项目。
“目前，万科北方区域在存量资产改造上的购买约为200亿元，包含16–17个项目，其中北京占75%，”日前在接受时代周报记者专访时，刘肖透露，未来三年，公司内部每年将投入100亿元用于存量资产改造。三年后，万科北方区域能持有400亿–500亿元的存量资产改造项目。
但城市更新一盘棋，远非字面上那么容易破解。资金量大、周期长、复杂度高等特点下，城市更新里机遇与风险如影随形，在存量改造这门研究课题里，刘肖又准备如何应对？
三个关键能力要素
城市更新一盘棋，远非字面上那么容易破解。
存量改造涉及政府、开发商、业主方、基金机构等购买者和使用者诸多参与方，加上区域情况差异和存量物业类型众多，从改造方式到盈利模式均存在一定的复杂性。
“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。这其中，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营，”刘肖认为，“城市更新主要有两个目的：一是产业升级，把低效率的土地置换成高效的产业；二是通过置换来创造更好的人居环境。”
在这条存量资产比拼赛道上，刘肖总结了三个关键性能力要素：首先是获取土地、资产的能力，由于存量资产有很多历史遗留问题，包括拍卖、官司等，北京绝大部分存量资产都有相当复杂的问题；第二是产品能力，既包括内容的创造能力，也包括战略合作的能力；第三是长期持有低成本资金的能力。
万科时代中心，就被他们当做是城市空间架构重塑的范本来打磨。在商业和写字楼密集的朝阳路上，这个占地面积约1万平方米的“商业盒子”该何去何从。北京万科内部曾有过一番争论，是继续做商业中心，还是做青年公寓，抑或是做成有想象力的办公空间？
长租公寓、商场和办公的三个团队多番PK之后，办公团队终在客户描摹和经营理念等方面获胜，他们与商场团队的部分人一同参与改造这个项目，要在北京“国际传媒走廊”上，做出一个独一无二的“摩地楼”。
建成后的万科时代中心总建筑面积达到4.7万平方米，同时具备商业、文化办公和艺术空间等功能。刘肖称，存量改造更看重操作者的运营以及自身模式，这也是北京万科对存量资产改造的核心认知。
为此，在万科时代中心的运营上，北京万科引入了两个重量级的伙伴，主打文创产业联合办公的米域和专业级商业运营公司印力。
每年百亿购买计划
在刘肖看来：“北京甲级写字楼一年租金达到700亿元，整体市场全球排名第四。对于任何一家处在转型中的开发企业而言，写字楼是不得不占领的市场。”
五年前的转型，铺垫了万亿万科改变的开始。
刘肖“6+X”计划，也正是万科内部“赛马机制”的产物。在未来，万科要扮演好四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者、创新探索试验田。这个过程中，万科对于存量资产改造的投入仍将维持高水平。
“这个市场方兴未艾，未来三年，公司内部每年将投入100亿元用于存量资产改造，”刘肖希望，三年后，万科北方区域能持有400亿–500亿元的存量资产改造项目。
除了北京，刘肖和他的团队还在沈阳、青岛等地拓展存量资产改造项目。在非一线城市，他们对拿地和项目改造的前期衡量主要是考量当地不同区域、物业类型之间产生的极差地租，级差越大，生意会越多。
“我们对北京之外城市的核心策略是‘一镇两园’”，刘肖透露，“一镇”指产业小镇，将以体育小镇为主，未来半年至一年内将有5个体育小镇亮相；“两园”指文创园和科创园，要形成万科的文创IP，但目前还处于摸索阶段。
“展望未来，一方面规模上会有更大、更快的购买，另外一方面是在内容上争取有更多的创造。”刘肖表示。