房企融资：几家欢喜几家愁，监管层对于房企债券的审批仍然持有较为谨慎的态度，房企申报债券发行额度仍存在一定约束。
7月27日，远洋地产有限公司发布公告，发行人与承销商已经透过簿记建档结果决定，发行20亿元票面利率为4.70%的公司债券，为期五年，用于偿还现有债务。
就在2天前的7月25日，远洋集团子公司发行了7亿美元浮动利率有担保票据，利率按三个月美元伦敦银行同业拆息的利率另加2.3%计算，主要用于偿还集团现有债务。
融资的远不止远洋一家。今日，中国金茂完成中国国内银行间市场发行短期融资券，额度为人民币7亿元，为期270天，年利率为4.27%，用于偿还金茂即将于8月2日 到期的短期融资券； 阳光城发行了2018年度第二期中期票据，发行规模10亿元，发行利率7.5%，为期3年。上海世茂股份有限公司拟发行75亿公司用债于偿还债务、补充流动资金。首创钜大拟发行2021年到期4亿美元浮息有担保票据，优化综合债务成本。
进一步统计，7月25日，保利地产发行150亿公司债券被上海证券交易所受理，此实为实名制记帐式公司债券，固定利率，单利按年计算，不计复利。主要用于偿还到期公司债券、住房租赁项目建设、住房租赁运营公司股权出资或收购及补充公司流动资金。
同一天，融创发行2020年到期的4亿美元优先票据，利率为8.625%，旨在优化公司债务结构，为集团现有债务再融资。
7月23日，禹洲地产拟进一步发行于2021年到期金额为4.25亿美元的7.90%优先票据，主要用作现有债务再融资。奥园发行2020年到期1.75亿美元债，利率6.35%。
当然，并不是所有企业都发债顺利，部分房企下调或中止债券发行。中止项目数量从5月份开始有所增加。
7月21日，美好置业宣布撤回2018年非公开发行公司债券的申请材料，20亿元公司债事宜从申请到终止不过半个月时间。碧桂园200亿元公司债申请两年多之后仍中止；合生创展31亿元公司债于5月30日进入中止状态。此外，花样年、富力地产等房企均中止了公司债发行。
“从龙湖下调债券募集资金额度，碧桂园调整债券的募投项目而中止公募公司债审批流程，以及多家房企发债项目中止，可以看出，由于对于房地产行业调控的大方向没有改变，因此不仅在融资规模，也在融资资金的用途，监管层对于房企债券的审批仍然持有较为谨慎的态度，房企申报债券发行额度仍存在一定约束。”天风证券认为。
6月27日发改委、财政部印发通知，强调规范房地产、地方融资平台企业境外发债风险控制，指出房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金购买境内外房地产项目、补充运营资金等。
一方面是监管对于房企债券的审批持谨慎，部分银行收紧对品牌房企的放贷。另一方面，房地产行业的平均资产负债率高达80%，房企资金链问题和债务去杠杆将同时叠加，成为下半年房企面临的现实问题。
从融资渠道来看，银行贷款仍是主要途径，2018年上半年，房地产开发贷余额9.6万亿元，同比增长23.6%，比上年同期上涨13.9个百分点。
房地产信托新增规模下降。据中国信托业协会统计，2018年一季度我国房地产信托余额为2.37万亿元，同比增长51%，新增规模1826亿元，同比下降21.6%，房地产信托新增规模整体呈现减少的态势。
中期票据有所增长。据Wind数据统计显示，2018年1-6月，房企共发行中期票据65支，发行规模总计796.3亿元，同比增加7%，中期票据的发行量有明显的增加。
海外发展增长较快。上半年内地房企发行海外债77支，融资总额高达319.1亿美元，较去年同期上升60%，但受资金强管制影响，预计下半年海外融资规模将有所回落。
值得注意的一点，今年上半年在房企发债收紧的情况下，租赁型ABS、类REITs获批率较高，占所有通过项目75%，这些ABS项目底层资产以物业费、租赁住房为主。其中保利地产、碧桂园、招商蛇口、龙湖等房企均已发行类REITs、CMBS、ABN等多种形式租赁资产证券化产品。
房地产ABS迎来爆发式发展。在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策加持下，房地产证券化发行规模创新高。据Wind数据统计显示，2018年1-6月，房地产ABS产品共发行75支，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。
从底层资产来看，房地产ABS包含不动产资产证券化产品，购房尾款ABS，物业费/租金收益权ABS和供应链ABS，其中房地产供应链ABS发行量快速增加。2018年1-6月，房地产供应链ABS发行额为408.12亿元，占比较去年全年提升16.74个百分点，成为目前供应量大的房地产ABS品种。