国家统计局新发布的2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降；二线城市环比涨幅均回落；三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩，二手住宅涨幅回落。
鉴于各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。应该来说，上述数据都在意料之中。
不过，还是有少数城市显得很特别，比如，贵阳和石家庄分别以4.2%和3.3%领涨70大中城市新房价格环比涨幅榜。
这其实也正体现了我国楼市的复杂性——不仅不同能级的城市在分化，同一能级的城市乃至同一个城市的内部，都在分化。理解这些数据背后的含义，有助于我们洞见特定城市房价的中长期走势，同时也能够让当地政府更好地因城施政，保持房价平稳。
一线和热点二线不涨是底线，三线是强弩之末
当把一块石头投入到水中之后，会激起水波，一层一层地向外进行荡，通常人们会认为，这些激起的水波，是以石头为中心向外进行扩散的。
每一轮房价的上涨，都会有一块石头，比如放开限购、降息降准、降低首付等。而几乎每一次，石头都会率先在一线城市激起水波，因为一线城市的水（货币的总量）足够多以及足够深，而且流动速度（货币的流通速度）足够快。
此轮房价的上涨周期，同样由一线城市启动，而后才像波纹一样强二线、弱二线，以及三四线城市荡漾开来，2015年至今，已经三年多了。
因此，可以毫不夸张地说，一线城市，是全国房价走势的风向标，是旗帜。近市场上传出少数城市正安排全面梳理，并积极解决自2016年5月以来积压的高价位商品房的网签问题，预计将用两至三个月的时间处理，并按照购房时间先后顺序开放网签。放开网签，就意味着放开限价。可是，只要调控的主基调未变，一线城市一定是执行调控坚决的，即便未来调控逐步放松，一线城市也一定是后才会放松。
所以，我们看到，北上广深，无论是新建商品房还是二手房，无论是同比还是环比，都出现了一定的跌幅。特别是二手房的下跌，十分具有象征意义。因为长久以来，调控下的新房数据都被广为诟病，毕竟它不能很好地反应市场的走势。如今，经过长时间的调控，以一二手房价格的走势逐步趋于一致，显示调控已经较好地改变了公众对房价走势的预期，说明调控达到了明显的效果。
强二线城市同样如此。典型的有厦门和杭州。
在上涨大潮中，厦门接力北上广深之后，一度迅猛上涨，岛内房价一度直逼深圳。在《全国80城房价收入比偏离度研究》报告中，厦门位列2018年上半年全国80个典型城市房价收入比偏离度排名榜首（如下表所是）！进入下半年以来，厦门房价崩盘的消息不时传出，虽然是以偏概全、夸大其词的居多，但厦门房价下跌确实是不争的事实。此次国家统计局公布的数据进一步证实了这一走势——厦门10月二手住宅销售价格指数环比-0.9%（前值-0.3%），同比-5.3%（前值-4.9%）。
杭州此前的表现没有厦门那么疯狂，因此目前回落也没那么狠。10月杭州新房还环比上涨1.2% 二手房则微跌0.4%，处于合理区间。
由此也可以理解三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩，二手住宅涨幅回落。随着价格的波纹由一二线向三四扩散，调控也紧随其后。此外，三四线还受棚改政策的巨大影响。今年以来，两次关于棚改政策的变动，都让重仓三四五线城市的房地产企业股价闪崩。虽然目前新建商品住宅价格环比涨幅微扩，但二手住宅涨幅回落是先行信号——实证研究表明，二手房房价会影响一手房房价，反之则很弱。
人口流入、有产业基础的城市，长期还是看涨
10月份，贵阳和石家庄分别以4.2%和3.3%领涨70大中城市新房价格环比涨幅榜。非常有意思的是，两个都是二线城市，一个位于五大城市群的京津冀地区，另一个则位于中西部地区。两个城市房价上涨的逻辑略有差别，也有一致性。
首先是经济的增长。
近年来，贵阳的GDP保持高速增长。2017年，贵阳市全年生产总值3537.96亿元，同比增长11.3%。三次产业结构比为4.2：38.8：57.0，继续呈现稳健的“三二一”结构，分别同比增长6.3%、10.0%和12.6%，人均生产总值74493元，同比增长9.2%。
而且，贵阳的GDP增长质量还很高。2017年，贵阳市规模以上高技术产业（制造业）增加值比上年增长18.3%，增速高于贵阳市平均水平9.6个百分点。总量占贵阳市规模以上的17.5%，比重较上年提高1.3个百分点。五年前，人们还不知道大数据为何物。如今，大数据已经成为贵阳耀眼的标签和名片，被评为首批大数据发展水平五星级城市，被誉为大数据产业发展的“领跑者”。
贵州全省也表现很亮眼。2018年贵州第一季度全省地区生产总值2904.79亿元，比上年同期增长10.1%，增速高于全国水平（6.8%）3.3个百分点，实现连续29个季度位居全国前列。
别看它现在体量还不是特别大，但城市有一个基本的定律叫指数定律，就是一个城市发展一开始不怎么快，之后越来越快。这一点，看深圳的历史会特别的明晰。如果贵阳持续保持现有的增长速度，那会是很可怕的，因为随着时间的推移，其增长会呈现出指数的形式……
其次是人口的流入。
2017年，石家庄市全年生产总值6460.9亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3％，远不及贵阳市。为什么房价也表现如此强劲？这就要不得不谈到人口，以及规模指数了。
贵阳市统计局数据显示，2017年末贵阳市常住人口480.20万人，比上年增加10.52万人，年平均人口474.94万人，城镇化率达74.8%。
同时，中国国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2017》显示，贵阳已经成为了中国60个外来人口数量高的城市，排名第37名，外来人口（非户籍常住人口）68.3万人，与排名前面的长沙和福州也仅有几千人的差距，足见近年来贵阳对于外来人口的吸引力，外来人口占比达到了14.55%，使其成为“包容”的城市之一。
此前，中国商业研究发布的一份榜单则显示，2016年中国主要城市人口增长率排行中，深圳以52.95万人，位居全国第一，增长率达到了4.65%，广州、长沙位列第二、三位。而2016年贵阳的城市人口增长达到了7.7万人，增长率为1.66%，成为了全国第五，足见随着城市不断发展，贵阳越来越具备吸引力，“贵漂”正流行。
2017年末，石家庄的常住总人口1087.99万人，比上年末增加9.53万人，增长的比例上不如贵阳市。然而，需要注意的是，相比贵阳，石家庄有两大优势。一是如上所说，其位于五大城市群的京津冀城市群。
今后中国五大城市群就是经济有活力，人口集中的地方。而石家庄在京津冀城市群中所占的位置，决定了它会有持续的人口流入。
北京到2035年要将城乡建设用地从现在的2921平方公里缩减到2760平方公里；雄安今后吸纳的肯定都是精英人群，城市建设不会再摊大饼；而天津的GDP增速又是全国垫底。
所以举目四望，京津冀这一片还有哪个城市比石家庄更有发展前景呢？未来，石家庄的人口还将持续流入。
石家庄的房价从17年4月份见顶之后，到现在都快调整了一年半啦，还能怎么跌？再跌就是银行资产风险暴露。
此外，2017年石家庄土地成交量仅完成计划的30.85%，显然，这容易造成住房供给不足的局面。今年7月1日起，石家庄市区国有土地基准地价进行调整，这是石家庄主城区6年来首次大幅调整基准地价。
调价后，石家庄一级居住用地的基准地价从之前的4002元/平米调整为7368元/平米，涨幅高达84%！低等级的住宅用地基准地价2741元/平方米，而此前低等级住宅用地仅989元/平米，涨幅高达177.15%。商服用地涨幅相对温和许多，一级商服用地基准地价7499元/平米，与旧标准的6025元/平方米相比，上涨了24.46%。低等级的商服用地基准地价从1009元/平米上涨至1769元/平米，涨幅75.32%。
石家庄有这个底气，除了可以大限度地吸附京津冀城市群的人口。还受益于规模定律——即一个城市规模（比如人口）扩大1倍，基础设施只需要增加0.85倍，经济则会增长1.15倍，1千万人口的城市比500万人口的城市更有效率。也就是说城市的发展会使成本越来越小，产出越来越多，这就是城市的规模定律……
当然，以上是影响房价的中长期因素，扰动房价的短期因素，比如这些城市的调控并没有其他热点城市那么严格也是原因之一。然而，不要忘记，长期的预期也会影响短期行为，正如人们认定未来房价、股价会涨，而选择购买一样。
小结
今年以来，土地市场明显转冷，土地流拍现象较前两年明显增加。截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。不过，不同能级的城市，流拍的特征不一样：一线城市流拍率波动大，溢价率低；二线城市流拍率较高且稳步上升，溢价率不高；三、四线城市流拍率稳中有降，但溢价率也持续处于高位。
根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚至明显低于2015年29.42%的水平。地价已回归合理水平，其中二线城市的情况又明显要好于一线城市。
告别鸡犬升天的时代，不同城市涨跌互相现将会是常态。诚然，房住不炒是大前提。但调控是让房价保持平稳，不是让房价完全不涨，更不是要房价暴跌，只要经济还在发展就一定会有部分城市脱颖而出，这种上涨是健康理性的。
来源：腾讯财经