2018房地产企业评级调整分析，2018年1月1日至2018年8月10日，房地产企业主体评级迁移中，次数多的为AA迁移至AA+，共计13次，其次为AA+迁移至AAA，共计7次。AA主体展望调整2次；主体评级上调情况:评级公司对18家房地产债发行人进行了21次主体评级或展望上调。中诚信证券评估有限公司上调次数多，达到10次，联合信用评级有限公司和上海新世纪资信评估购买服务有限公司分别上调5次和3次。主体评级下调情况：评级公司对3家房地产公司进行5次评级或展望下调。大公国际下调3次，新世纪下调2次。
评级上调因素分析
评级上调的主要原因包括: 股东实力及支持、品牌影响力、市场竞争力、项目区位优势、销售业绩增强、项目周转去化、土地储备优势、区域布局优化、新增业务优势、重组并购前景、产品品质较高、盈利能力提升、财务结构优化、获现能力提升、资本实力提升等相关因素。其中项目区域优势、销售业绩增强、土地储备优势、财务结构优化四类为核心。
评级下调因素分析
导致评级上调的主要原因包括: 控股子公司债务违约、资金安排不合理、获现能力下降、变现能力减弱、行业政策影响、股权购买风险、股权/实际控制权变更、经营稳定性风险、资产质量欠佳。其中行业政策影响、融资渠道受限影响因素为核心。
房地产评级调整变动总结
（1）行业政策及融资环境为今年核心要点；（2）区域布局及库存销售为抗风险重点；（3）财务结构优化、货币资金充裕为主要优势。
一级市场
发行规模方面，本期信用债发行总规模1351.06亿元，偿还总规模1399.95亿元，净融资额-48.89亿元。发行利率方面，从交易商协会的非金融企业债务融资工具估值来看，不同期限各等级发行利率大都下降。发行等级方面，主体评级AAA级占比65.92%，AA+级占比17.89%，AA级占比13.11%。
二级市场
交易总量方面，本期信用债合计4268.99亿元。银行间二级市场公用事业行业与综合行业信用债较为热门；交易所则是房地产行业受到关注较多。收益走势来看，不同期限和不同信用等级中票收益率小幅反弹。期限利差方面，AAA级3年期与1年及5年期与1年期利差均下降。信用利差方面，不同期限各等级信用利差涨跌不一。
等级变动
本期主体评级正向级别调整共1家，涉及商业贸易行业，主要包括：东方金诚将苏宁电器集团有限公司由AA+调至AAA。本期主体评级负向级别调整共2家，涉及机械设备和轻工制造行业，主要包括：中诚信证评将华昌达(300278,股吧)智能装备集团股份有限公司由AA-调至A+。联合信用评级有限公司将东方金钰(600086,股吧)股份有限公司由AA-调至A。
事件概览
本期负面事件永泰能源(600157,股吧)股份有限公司未及时拨付兑付资金、贵州（楼盘）开磷集团股份有限公司主体评级负面。
风险提示
关注信用风险事件对整体利差的影响。