危险！城市房租正在被资本炒高，近一年，我们总是将房住不炒挂在嘴边，这个炒就是指的炒房价，之前无数媒体披露了炒房客是如何炒高房价的，有的利用资金优势控制一个地区的房价，有的干脆用房抵贷反复抵押加杠杆，还有的通过企业买房来规避限购，后通过直接交易公司股权，连税费都省了，还有各种首付贷，装修贷，变相支持炒房，我们的政策始终跟着屁股后面去打击，去亡羊补牢。这也让我们痛定思痛发展租房市场，租房肯定是有人住的，所以这算是房住不炒了吧，没想到有人竟然在这上面动起了歪脑筋。
近北京就出现了诡异的现象，根据链家的统计，2018年前7个月，北京租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016 年涨幅。看起来好像还可控，但实际上在外来人口密集区，就出现了低端房租大幅上涨的情况，有很多地方的租金直接涨了50%甚至是100%，明显有人在恶意炒作租金。
之前我们也说过，城市租金是以城市收入为基准的，如果收入不提高，租金很难出现大幅上涨，他没有抵押，所以你很难去通过资本炒高。因为炒高后你就租不出去了，然后不划算，房东就自然又降下来了。但是现在这种事正在发生危险的变化，由于资本入局，二房东模式现在大行其道，比如昨天，我们就在知识星球，齐俊杰的粉丝群里，分享了一张截图，蛋壳公寓和链家自如，目前就在市场上公开争夺房源，在天通苑房东心里预期只有7500的房子，结果自如给抬到了8500，蛋壳加到了9000，自如又加到9500，后蛋壳疯了一样加到10800，连房东都是一脸懵逼，这么高价格租的出去吗？
危险！城市房租正在被资本炒高
第一，现在这种品牌二房东，他们会将房子改造分割出租，采取N+1或者N+2模式，也就是2居变3-4居，3居租给4到5户，分开租每间就是2000-3000，这样加起来，会比整租收入更多。一套整租的房子，他们简单装修改造后，多租出30%的租金是很正常的事情。
第二，这些品牌打出互联网旗号，通过大量资本融资，跑马圈地，追求市场占有率和房源数量，甚至真的可以不赚钱。比如蛋壳公寓2015年才成立，之后就连续融资，去年6月A+轮融资上亿，愉悦资本领投，半年后今年2月再次完成B轮融资1亿美元，华人文化和高榕资本领投，而链家自如年初也完成了40亿人民币的重磅融资，华平资本，红杉和腾讯领投，所以这些二房东迅速成为了资本的宠儿，一旦不以盈利为目的，那么我们之前的那个房租无法炒作的逻辑就不存在了。人家可以不赚钱，或者说不怕亏钱，就是要垄断房源，这就属于是流氓会武术，谁也挡不住了。
所以，我们必须提出这个警告，现在很危险，城市的房租，正在被资本炒高。二房东本就是一个来料加工模式，他们收房改造出租，这个过程叠加服务，必然推高租金，如果没有资本，每个二房东要考虑实际需求，他会有所节制，毕竟房租太高，就有可能闲置的时间更长。会拉低整体的租金回报。而一些房东也会选择自己改造，低价分割出租，这样跟二房东打价格差异，争取自己的利益大化，从而形成市场多样性竞争，这种良性市场机制可以有效遏制房租过快上涨。但资本入局就全都打破了，他可以不盈利，那么也就意味着房东只有把房子交给二房东才能利益大化，就比如我们之前那个例子，天通苑的3居你不可能租出上万元，所以只能交给二房东，而当这些二房东企业做到垄断后，势必在某一区域极大的推升房屋租金造成恐慌。从现实操作来看，这些二房东出手稳准狠，专门找北京的外来人口聚集区下手，比如西红门，西二旗，天通苑这些地方。这些地方租房需求本身就大，合租需求高，经过这种房源垄断后，就形成了囤积居奇，哄抬房租的效果。
总之，考验我们城市管理者智慧的时候了，不要到不可收拾了，才追悔莫及。