01. 前言
从去年10月初到现在已经半年多了，各地放松监管的频率越来越高，政策力度也越来越大。
去年10月，多位专家表示，政策放松后，市场筑底只需要3个月，但结果不止3个月，而是7个月，楼市不是还热身。
从目前的房价来看，还没买房的人，就算挖了6个钱包，也很难拿到首付。
过去房价涨得这么猛，小城市里能去大城市买房的群体，基本都已经买房了。
也就是1980年到1995年这群买得起房的人，在过去的几年里陆续买房。其余人从1995年到2005年，父母身体状况良好，房子已经买了；而那些状况不佳的，六个钱包里都没有钱。
现在不是你建议不建议的问题，而是年轻人是否负担得起的问题。
以南京为例。南京400万的房子，首付120万。120万是什么概念？就算你家长辈年薪10万，在工地干了12年，不吃不喝也能存这么多。
现在房价超过收入太多，大部分人买不起房，未来房价会回到正常的房价收入比，但很多人还是不会买房。
因为房价回归到合理的收入比例后，这两项费用肯定会出现或者变高。
一种是房屋持有税，也称为房地产税。
作为维持城市正常运行的主要资金来源，每个地方都要根据每个地方的日常开支来计算。城市越好，房地产税率越高。普通人10年的收入买得起房子，却付不起每年都要交的房产税。
另一个是物业费。很多人觉得现在物业费比较高，收物业费比较难。越来越高。
房地产成本只会增加有两个根本原因：
一是愿意做苦力的人减少了，物业招的基层工人工资提高了。
二是社区老龄化增加开支。
未来楼市和现在楼市的区别在于，现在人们想买房却买不起；未来他们买得起杭州房价多少钱，但不愿意买。
现在没有选择，未来会有选择。
02.杭州楼市新政发布
5月17日，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确：1.二手房放宽限购：购房时二手房户在本市常住5年以下，不再需要2年社保；非城市户籍户，由原需缴纳4年社保或个税，改为需缴纳1年社保或个税。
2、二手房增值税“5转2”：个人转让家庭唯一住房的，增值税征收免征期由5年调整为2年。个人转让非家庭住房，增值税免征期仍为5年。
3、购房政策向三孩家庭倾斜：符合条件的三孩家庭在购房限额中将多出一套；当符合条件的三孩家庭参与抽签时，优先抽签将被称为“无房家庭”。
记得也是因为一手限售，导致未来供应预期不足，引爆了二手市场，导致二手房暴涨。
这一次反过来，同样的供给，大幅度增加二手房的需求，结果是一样的。接下来，二手房的交易井喷，高成交量带动高价即将演变。
杭州楼市的热度主要来自一手和二手的颠倒。
二手一热，倒挂牢固，一手更难摇动。失望的只能买二手的，二手的会更火。
说实话，新政的实力比之前大家流传的版本要大很多。更激进，更夸张，明显倾向于 二手房 市场。
现在相当于实施了差别化的一手和二手限购。一手房的购房限额仍为落户5年内的2年社保，但不要求二手房。如果不落户只交社保，第一手需要4年，第二手只需要1年。
当然，它似乎让二手房在杭州的票量成倍增长，提高了二手房的发行量，但也吸纳了无数刚刚结束第二年的新房来源，尤其是在郊区。造成短期堰塞湖。
购买量良好，上市量被负面对冲。
三孩家庭的松动可以忽略不计。三孩家庭的有效票只占总票的不到3%，对新房几乎没有影响，尤其是票的提升。它更像是在编造文章的数量。普通人这一项可以忽略。
这是一项暂行规定，其预期意义大于实际意义。在明年的亚运会之前，保持稳定和积极的预期就足够了。
在小龙虾看来，杭州的新政楼市并不意味着二手市场很快就会迎来“量价齐升”的火爆局面。
更有可能：逐渐恢复。
原因很简单。目前愿意接手二手房的基本都是自住需求。这恰恰符合本次新政的宗旨：支持刚性，改善住房需求。在自住需求中，经济实力一般、只需要社保的基数较大。
在接下来的二手房行情中，很有可能会出现“外围传导到中心”的现象。像东湖新城、临平、大江东等刚需板块（包括主城旧、破、小），成交量或将率先迎来大幅增长。
二是根北、祥符等价差普通的新改板块，也有望受到青睐。
该类型板块靠近主城，配套设施成熟。包括等待时间和期房资金的成本，实际成本也差不了多少。太高了，没几个人买得起；其次，大部分都不是单身住房，也没有税收优惠。
但随着老、破、小和郊区二手房的持续升温，会形成传导效应。在成功出货二手房的群中，肯定有一部分需要进一步完善，买一些比较高价的房子，等等。
而且，房子越贵，越省钱。考虑到当前的经济环境和疫情的影响，高价新房短期内难以上涨，需要时间。
有了这样的新政策，接下来要担心的是，涨价的房东会不会暴涨？
从目前的反馈信息来看，膨胀的房东数量已经开始增加。西湖区某中介走访8位客户，5套“全2独”，其中3套自筹；更夸张的是，据说昨天还是有不少买家遇到临时涨价。
楼主会不会陆续涨价，导致交易失去活力？
市场如何演变还有待观察。
03.房价到底跌不跌？
我觉得房价到底跌不跌没有什么争议。应该是掉了。
只是现在的房价比2020年初涨了一点；但与去年的5-7月相比，确实跌了不少。
总有人觉得房价比2020年高，就算不跌，也没有多少人会买。但实际上，5-7月房价比较高的时候，也有人一定要买。
想想看，去年5-7月，二手房在北京一个月的销量是15000多台，上海好像有20000台。三个月后，这两个城市售出了近10万台。设置 二手房。
这意味着至少有10万个家庭入市，而这10万个家庭现在人均房价损失至少100万。
如果看杭州、南京、武汉、成都、西安等二线城市，去年5-7月有多少人买房；现在这些城市的房价比五七月份又跌了多少，随便10万，20万肯定有，这一点是毫无疑问的。
另一方面，很多人认为目前的房贷利率很低，但实际上未来房贷利率会更低。
2019年，全国四大银行的大额存单，很多三年可以达到4%左右；现在到2022年，大额存单的收入将基本下降到3%左右。
2019年全国房贷利率几乎在5.5%到6.5%之间，现在全国房贷利率在4.4%到5.5%之间。
2019年大家都在考虑的GDP增速是保不保6的问题；现在大家都在考虑的GDP增速是保不保5的问题。
从高速发展到中高速发展。话不多，但对每个人生活的影响却是方方面面的。
即使是现在，也有不少房产中介在向购房者推荐大城市的旧、破、小，说大城市的旧、破、小就是金矿。只要买旧的、破的、小的，就可以享受后代房价上涨的红利。.
但其实任何一个城市的房价走势大家都可以看看，没有学区的加持也可以看看破旧的小，就算位置超级好，交通也很方便，但是房价还是上不去。
如果买了破旧的小，房价不涨，那买破的小有什么意义呢？
如果说为了有地方住，买老少的钱存银行，光是利息就够付房租了。
很多人说房租会涨，不买房就赔钱，但其实房租会涨多少呢？与房价相比，十年间租金上涨50%都很难。
更何况，还有保障性出租屋的存在。过去，租金很难增加。未来，当有更多实惠的出租房屋时，租金将更加难以上涨。
04. 总结
很多朋友不明白为什么要拯救市场。说实话，因为不能放弃房地产，所以房地产永远是支柱。
我们的经济发展和社会运作高度依赖房地产和基础设施。如果房地产不能复苏，经济发展必然停滞不前，社会的正常运转也将受到影响。
房地产关系到数十个上下游产业的生存和发展。如果房地产倒闭，数十个上下游产业也将随着需求萎缩，经济很可能长期陷入负增长，对稳增长和就业十分不利。
中国各个城市的基础设施建设和运营都是亏损的，都是靠房地产收回投资和补贴运营。如果房地产倒闭，不仅新的基建无法继续，就连现有的基建运营也会受到影响。
一个特别明显的例子是深圳地铁。你可以看到为什么深圳地铁是全国地铁利润第一。
我们以地铁建设为例。假设深圳地铁14号线建设需要投资500亿元。这些钱都是从银行借来的。建成后年运营需补贴3亿元。地铁建设投资如何收回？如何持续补贴地铁运营？目前主要依靠地铁建设带来的土地增值。
如果房地产失败了，这种模式是不可持续的，所以必须保存楼市。
综上所述，文末还是要提醒大家，虽然房产利好来了，全面救市已经启动，但是2022年买房还是要注意以下6点：
首先，今年的楼市放松一定是主调。
全国几乎所有城市都出台了宽松政策，无论是三四线城市，还是一二线城市。
即使上海经历了疫情，楼市也会进行报复。深圳上调二手房指导价后，成交量也在增加，今年下半年广州有望放宽；只有北京，可能暂时不会松动，但价格保持稳定。
所以，不要短楼市，否则全款会变成首付。
二、从目前重点城市的调控程度来看楼市，郑州的宽松力度比较大，现在是买房的好时机；
除了郑州，苏州的房贷利率也开始下降，首套房公积金贷款额度也有所增加。接下来，苏州楼市又要回暖了，现在是淘便宜货的好时机。
第三，虽然福州解除限购已过去一个多月，但人气依旧不高，不建议投资者入市。
昆明也挺松的，但也不适合外地人进去，秦皇岛、兰州、哈尔滨也是。
第四，当前楼市下跌趋势的惯性依然存在。虽然利好政策频频出台，但老百姓还是宁愿观望，也不会轻易下手。过渡一般需要2-3个月。
所以买房时不要慌张，因为你有充足的时间准备。
五是坚信国家实力和救援水平。过去20年和未来20年，持续宽松的规律会上升，紧缩的规律必然会下降。这条法律不会改变。
第六杭州房价多少钱，当明年初公布2022年GDP增速并顺利实现5.5%的增长目标时，楼市将再次迎来收缩。但是请不要再抱怨了，这只是楼市的发展规律。
自古以来，有两种人容易成功，一种是无知无畏，很多时候机会都被这样的人所扼杀；还有一种人很容易成功，那就是熟悉的人。
如果你已经知道楼市循环法则，买房赚钱很容易。